緊捉大灣區機遇 港80後中山升呢記

「港珠澳大橋」於10月24日已正式通車,保寶爹哋見狀亦有意於大灣區內投資,翻查資料發現物業投資也是不錯的選擇,一起看看過來人的投資心得!

中山是大灣區內另一個港人熱門投資地,緊貼珠海,跟香港亦靠近,距離車程約2.5小時,船程約1.5小時。中山樓最吸引港人之處,是其樓價相對「低水」,入場容易。有港人今年2月在距離珠海僅半小時車程的中山坦洲,以50萬元人民幣買入商用公寓,緊捉大灣區機遇。

 

80後張敏銳三年前把港樓賣掉,全力轉戰中山樓。期後開地產舖迎來七成港人客,近年更多了一群跟他同年的80後及更年輕的90後新客,不少受迫於香港瘋癲樓價,投資中山樓找出路。中山究竟有甚麼樓盤?記者前往中山實地睇樓,參觀新品種的複式「雙鑰匙公寓」。

 

繼上期「大灣區效應之一」剖析內地買樓四大伏位,北上投資專家李海文繼續教路,買大陸樓的投資初哥如何選擇發展商及樓盤位置,還有剖析二手公寓市場。最後,不管想去珠海或中山買樓,緊記六大貼士。

 

北闖篇:80後賣港樓套現190萬 轉戰中山倍賺

港人張敏銳開車到中山港接剛下船的記者,沿路介紹兩邊風景,話題轉到在中山的生活,「中山節奏慢點,氣氛相對其他地方悠閒。」談到他在這個地方生活已三年,「我返香港反而不習慣,你都可以講,我已經係半個中山人。」

 

張敏銳的地產舖在中山有三間店,其中一間在中山市中心,大門上掛了超大的亮麗招牌,上面寫着「粵港澳大灣區樓盤展銷中心」,他直言要捉緊大灣區機遇,目標客戶是上中山買樓的港人。他6月初更反攻香港在屯門開分公司,「在香港有個地方,客人交文件就更方便。」

 

兩年前在中山創業開地產公司的張敏銳指,愈來愈多港人返內地買樓,現時他公司七成客都是港人,初時多退休人士,近年多了一群年輕客,最多80後甚至90後,「他們在香港根本買不到樓,首期要俾200萬至300萬元,買一層樓隨時透支兩、三代人的積蓄,甚至是男女雙方父母的錢。很多人不是放棄了買樓,終日去旅行,就是轉而返大陸買樓。」他接觸不少年輕客的處境,是手上有幾十萬元積蓄,「這筆錢做生意不夠,在香港俾首期又不夠,但中山樓幾十萬一間,還要在市中心,他們易入場。」

 

賣一層港樓換三層

同為80後的張敏銳,他的上車故事與別不同:自小在香港屯門長大的他,2005年投身做地產代理,工作4年儲了十多萬元做首期,買下一個70萬元、約400平方呎的屯門單位,正式上車;後來又買入屯門市中心一個138萬元、360多平方呎的單位收租。

 

2011年政府徵收特別印花稅,樓價開始上漲。這一年張敏銳遠走澳洲,30歲前參加工作假期一年,回港後把屯門兩個單位分別以80萬及156萬賣出後,買入元朗新盤尚悅自住,其後決定返回澳洲進修,把單位出租,當時政府出招加辣徵收雙倍印花稅,他指︰「那個時候買不到樓,今日更加買不到。」

 

2015年張敏銳讀完書從澳洲回港,政府出招「加辣」徵收雙倍印花稅兩年,加上外圍經濟因素,他對樓市不樂觀。當他到過妻子家鄉中山後,認為有發展前景,決定轉戰中山。他把元朗尚悅單位賣出,舉家搬往中山居住,「單位420萬元賣出,當年沒有賣的話,現在升到500萬元,雖然還會升,假設升到580萬元,但我賣掉單位,扣去貸款、稅項等,套現了190萬元,返中山買了三層樓,最後埋單賺了300萬元,你話邊度好玩?」3年前他到中山買入第一層樓僅64萬元人民幣,是雅居樂三房1,000呎單位。

 

他直言即使有財力返香港買樓,他也不會買,「現在更加不會落去(香港)買樓,入場要500萬元,賣出600萬或者650萬元,但我要俾兩成首期,博得幾十萬元,我不會這樣博,我寧願攞筆錢上來博。」

 

中山同見細樓現象

中山樓價在三年間升了一倍,張敏銳指2015年他初到中山,一手樓每平方米均價賣7,000至8,000元,現在要1.5萬到1.6萬元。過去10年中山樓升幅極緩慢,近幾年爆升是受惠於深中通道的消息。

 

深中通道是連接深圳寶安西鄉及中山的跨海大橋,把兩地近兩小時的車程縮短為半小時,預計2024年通車,令中山北接廣州外、還東接深圳。深中通道在中山四個出口的區域,包括火炬開發區、港口區、城軌中山站及城區博愛路,成為中山樓價最高的地方,例如火炬開發區有一手住宅盤,均價每平方米達2.2萬至2.3萬元,跟珠海樓價拉近。此外,中山樓樓價亦受珠海樓價上升影響,部分嫌珠海樓價高的珠海人,轉買距離車程約一小時的中山樓,推升當地樓價。

 

中山樓價漲升,單位愈建愈小,「香港樓愈來愈小,其實內地樓都係,3,000呎單位已經很少,偏向40、50平方米,也是大勢所趨。這個年代的人不同,即使取消限生政策(一孩政策),都是以小家庭為主。」張敏銳指以前住宅樓三房有140至150平方米(約1,500至1,600平方呎),但現在三房僅得100平方米(約1,089平方呎)。

 

中山樓市亦面向港澳,張敏銳表示,現時因限購政策,港人購買力轉向商用公寓,市場上的商用公寓因此大增,其面積普遍亦偏小。公寓房大多是「精裝」,即交樓時已裝修好,只需置一點傢俬,不似住宅以「清水房」(內地稱為「毛坏房」)交樓。對投資者而言,收樓後可馬上出租。

 

個案篇:港人50萬入場買坦洲樓:低着頭衝入場

中山樓有幾「低水」?港人Brian(化名)今年2月在中山坦洲買入一個27平方米(約294平方呎)的平層(單層不能做複式)公寓,僅需50萬人民幣。早在香港上車的他,從事服務行業,人到中年,儲了些錢,選擇返大陸投資,「其中原因是港樓樓價太貴,其次是大灣區的一小時生活圈概念,覺得那邊樓市有投資價值。」

 

人生第一次在香港以外置業,地點是身邊不少朋友未聽過坦洲,Brian笑稱這次是投資大突破, 「坦洲在珠海旁邊,30分鐘到就到珠海,它沒有珠海熱鬧,不會到處高樓大廈,但又未至於四周是農田,有一兩個大型商場。」而他的公寓就在商場旁邊。

 

不熟悉內地的Brian,去年參加教人投資的課程,發現同學仔都投資大陸樓,引起他好奇,後來他跟着上去坦洲看樓盤,第一次去坦洲就決定「入貨」,他指若不是跟着同學及導師,他一個人不敢貿然返大陸買樓,形容當時「落槌」一刻的心情是「低着頭衝過去」,不要顧慮太多,「現場的經紀講得天花龍鳳,我主要考慮地點,那裏是坦洲最旺的地方,附近是政府辦公樓,其次是價錢吸引。」畢竟第一次在內地買樓,他不敢投資太多,他選擇50萬樓價一次過付清,「有事都不會太傷。」2019年才「收樓」,他打算當度假屋,「出租租金不多,每月千多二千元,將來要賣又要花錢裝修,費事喇。」

 

記者於6月初以市民身份參加中山睇樓團,從羅湖坐車2.5小時前往中山,但路途遠,樓盤分散,一天只能看到兩個樓盤。團友嫌價高,未有人「出手」。但令人「驚喜」的是「雙鑰匙盤」,建有一層閣樓。中山有複式公寓卻把上閣樓樓梯設在大門旁,閣樓變相有獨立門口進出,成為雙鑰匙盤,一層樓變出兩個上下層獨立單位,最絕的是上層同樣設廁廚,但經紀指閣樓面積並不入契。

 

記者「看中」一個高層建築面積46平方米(約500平方呎)的複式公寓,賣價86萬元人民幣,每平方米約1.9萬元,管理費每月約190元。內地經紀催促記者快付5萬元訂金落實,指高層單位無多,記者表示要考慮,經紀凝重地說︰「明天過來會無,這個你要知道。」搶買大概就是這樣煉成的。

 

攻略篇:買內地樓 初哥六大貼士

帶睇樓團的經紀每到一個樓盤,總會花點唇舌介紹一下發展商,強調是國企或上市公司,以此增強團友對樓盤的信心。作為北上買樓的初哥,睇盤買樓第一步,找大發展商是否已經足夠?2012年已北上買樓、於珠海創辦奧迪國際置業的李海文,開班教路港人北上投資,熟悉內地樓市。他認為國企、民企都可考慮,他提議:「例如國企跟市政府拍住做,那就更好一點。可能是市政府出地,發展商做建設,建圖書館、酒店、辦公大樓等,樓盤就不是只得商場配套。」

 

投資者自己要做功課,查看發展商信譽、規模、過去業績等。李海文曾碰過一位發展商老闆向他推介樓盤,他上網查資料,發現這個發展商的樓盤惡評如潮,老闆更名登「老賴榜」,即欠債不還。他又認為,如果發展商在香港設總部或分公司更好,可以在香港接觸到,他笑言︰「有事嘈佢都易。」

 

慎選經紀作軍師

曾經有港人拍片講述在內地買樓的經過,放上網分享,片中人指自己是隨便走入當地一間地產舖找中介搵樓買樓,可幸順利完成。李海文直言,內地地產中介流轉很快,「個經紀話你知,他做咗九年,看來很資深,但三年在珠海,三年在中山,三年又在另一個地方。最好找在一個地方做得較長時間的。」他指港人北上買樓,是隔山買牛,最好找一個熟悉的經紀。而今年2月在坦洲買下一個商用公寓的Brian直言,在內地買樓手續繁複,要簽多份文件,手續得靠地產中介去處理,不似香港由買家聘請律師處理,經紀可靠非常重要。

 

現時睇樓團力推的樓盤,都在發展中區域,例如珠海的保稅區、中山東區等,投資者買入單位需要守候一段時間,但這類樓盤價錢相對低,亦被看好未來發展,值博率較高。有投資者則愛市區盤有現成人流,但樓價相對高,又未必買得起,李海文的心得是:「二、三線地區有沒有一線位?買不起一線地區一線位或二線位,就買二、三線地區的一線位。」

 

二手市場要等等

公寓市場近年雖然火熱,但內地仍以住宅市場為主。李海文指︰「以全國市場而言,是買樓來住,即使是二手,因為關乎戶籍及學位。」在限購政策下,本地戶籍或有交社保者可購住宅,外省戶籍人士透過買住宅樓,落戶當地,而落戶又關乎子女可不可以在當區就學,即有資格入讀當地學校。因此,他認為買到住宅最好,「買公寓的話,可考慮100萬元以內的,亦要考慮位置、配套等多項因素。」他指公寓產權年期雖然一般得40年,比住宅少30年,但從投資角度,若然位置及配套不好,再長的年期也枉然。

 

現時公寓供應多,市場仍以一手為主,二手市場尚在發展中。李海文相信,二手公寓市場隨城市成熟會發展起來,原因是多了人想創業,需要找地方落腳,造就二手公寓市場。據了解,現時二手公寓市場主要有兩大客源,一是不求戶籍及學位的外省人,另一類是求獨立生活的年輕人,他們偏向要面積小、容易入場的公寓。

 

買內地樓六大貼士

1.便宜莫貪──切勿「貪平」貪「返租」,要「返租」的話慎選酒店營運商

2.有證有據──經紀對話全程錄音,攞齊文件,有爭拗時可做證據

3.明辨真規劃──規劃消息參考官方媒體較可靠,網上房地產平台的消息要查證,多做功課

4.貸款會甩轆──內地銀行未必及時放貸款,要不再找其他銀行,要不一筆過全付

5.慎選發展商──揀發展商要紀錄良好,有商譽的,最好「常在身邊」,即香港有設公司的

6.慎選地產中介──內地中介流轉大,盡量選一個穩定地、較長時間在同一地區及公司工作的

 

轉載自︰經濟通